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Que peut-on attendre des coopératives d’habitants ? L’auteur n’en attend pas une révolution des modes de production de l’habitat. Selon lui, les coopératives constituent toutefois des outils en capacité de rompre avec les logiques de marché traditionnelles, à même de produire des logements accessibles au plus démunis.

Yann Maury, Chercheur et professeur à l’ENTPE – Université de Lyon, Yann.MAURY@entpe.fr

Mots clés : coopératives d’habitants, droit au logement, exclusion sociale

Face au « discours de pouvoir » des tenants de la société de marché, que nous disent les coopératives d’habitants[1] ? Petits outils non spéculatifs, fondés sur des démarches d’entraide mutuelle entre les coopérateurs, mécaniques sociales de haute précision destinées à produire prioritairement du logement abordable au profit de populations qui en sont exclues, réactives d’un continent à l’autre à de multiples situations sociales et urbaines, tout en demeurant à ce jour absentes des statistiques officielles, car œuvrant dans les marges infra urbaines, de quelle utopie créatrice sont elles-porteuses ?

Les études de cas sur lesquelles nous avons pu travailler (Maury, 2011) montrent que des populations fragilisées par le marché sont en mesure de s’auto-organiser, de produire des biens (ici des logements abordables) et de la valeur, que ni les opérateurs privés traditionnels (promoteurs et aménageurs); ni la puissance publique au niveau central (l’Etat), ne sont en mesure de générer. Ces organisations reposent sur des registres tels que la confiance en soi et dans les autres, l’entraide mutuelle, en lieu et place de la norme de concurrence libre et non faussée, et de ses avatars[2].

Ce texte se propose de démontrer la pertinence et la viabilité des coopératives d’habitants en clarifiant non seulement leurs contours, mais également leurs modes de fonctionnement.

Il apparaît ainsi que cinq principes d’action commune sont identifiables et assurent une cohérence d’ensemble à ce modèle coopératif. D’une façon plus générale, à travers les coopératives d’habitants, c’est bien du réencastrement (Polanyi, 1944) dans la cité d’une sphère immobilière de plus en plus financiarisée , dont il est question ici.

Mobilisation et auto-organisation

Les coopératives d’habitants sont composées de populations qui vivent par elles-mêmes des formes aigües d’exclusion et de disqualification sociale[3] : classes moyennes déclassées à Rome et renvoyées en périphérie urbaine, jeunes en errance sociale en Grande-Bretagne, travailleurs immigrés en Argentine, Italie et Etats-Unis. Or, il apparaît que ces populations disqualifiées, commencent par refuser à la fois les conditions d’existence, mais aussi les logiques d’assistanat qui leur sont imposées par la société. Ces populations sont soutenues par des structures militantes et des associations de défense du droit au logement. Elles se mobilisent au sein de petites communautés humaines et « organisent sur une base citoyenne, locale et autonome, des ensembles d’habitation (…) contrôlés démocratiquement par les résidents » (Maury 2011). En d’autres termes, les habitants se coalisent pour fonder un projet coopératif, démontrant ainsi leurs capacités d’auto-organisation, dans un contexte de rareté des ressources. Pour qu’une « société soit considérée comme un système équitable de coopération entre des citoyens tenus pour libres et égaux (…) les institutions doivent dès le départ placer entre les mains des citoyens et non pas seulement de quelques-uns, des moyens productifs suffisants pour qu’ils soient des membres pleinement coopérants sur une base d’égalité » nous dit J. Rawls (2003). On peut y voir des préceptes justifiant les coopératives d’habitants, qui considèrent chacun d’entre eux comme une ressource plutôt qu’un obstacle ou une variable d’ajustement.


autoconstruction neuve accompagnée

De l’immobilier marchand au droit à habiter

Le second principe d’action qui fonde les coopératives d’habitants tient à la conception même de l’habitat qu’en ont ses promoteurs. On quitte ici la sphère de l’immobilier marchand et sa logique spéculative, pour entrer dans le registre du droit à habiter. Les nouvelles formes d’exclusion sociale ont conduit à un changement de conception de l’immobilier, du bien monnayable porteur d’une valeur financière à l’habitat, perçu comme droit fondamental et légitime dont tout individu est porteur.

Cette évolution se traduit dans la loi, en témoignent des exemples pris en Italie, en Argentine ou encore en Ecosse (Maury, 2009) :

- En Italie, la loi de 1998 sur « l’autorecupero » en région Lazio, qui permet de déplacer les frontières du droit de telle sorte que d’anciens squats et occupations illégales dans des bâtiments publics, sont désormais appréhendés en tant que coopératives d’habitants en droits et titre.

- En Argentine, l’adoption par le gouvernement autonome de la ville de Buenos Aires, de la Loi 341 du 24 février 2000, dite « Loi d’urgence habitative » (Emergencia Habitacional). Cette loi prévoit que des crédits (prêts à taux faibles) peuvent être accordés par l’Institut du logement de la Ville de Buenos Aires, à des personnes physiques et morales (coopératives, mutuelles et organisations sociales à but non lucratif) dotées de moyens insuffisants. Cette loi permet de financer pour tout ou en partie, les opérations suivantes : achat ou construction de maisons individuelles ou collectives à caractère social. Financement de travaux d’agrandissement ou de réhabilitation de ces habitations.

- En Ecosse, dès 2001, le « Community Land Fund » a été doté de 15 millions de £ destinées à fournir une assistance technique et financière aux initiatives communautaires locales. Lors d’une vente, les Community Land trust (CLT) investissent 6% de la valeur du foncier à acquérir, tandis que le « Community Land Fund », procède aux apports complémentaires (prêts et de subventions). Depuis 2003, la réforme foncière écossaise (« The land reform Act ») confère un important droit de préemption foncière aux CLT. Condition : démontrer « l’intérêt public » qu’elles ont à acquérir un foncier mis à la vente, au bénéfice d’une communauté prête à s’installer.

L’habitant-constructeur

Dans ce travail de réencastrement de l’habitat populaire dans le champ du politique et d’assignation de la sphère immobilière à une place dominée dans la société, vient s’ajuster un troisième principe. Il tient dans l’intrusion d’un acteur qui se situe au cœur même de la chaine de production immobilière. Cet acteur n’est pas nouveau. Il est simplement repositionné. Cet acteur, ce sont les habitants eux-mêmes. Plus précisément, la relation à l’acte de construction (ou de rénovation) d’un bien immobilier est ici reconfigurée sous l’effet de la réunification (partielle ou totale) de l’habitant et du constructeur. Dès lors, les coopératives d’habitants enclenchent une rupture nette dans le processus généralisé de spéculation et de rente immobilière. Des gisements de rente immobilière se tarissent ; certains intermédiaires disparaissent. A l’inverse, d’autres acteurs qui interviennent notamment sur le registre du suivi et de la formation technique préalable des communautés de coopérateurs, émergent ou voient leur rôle se transformer (les architectes par exemple, qui sont conduits à intervenir durant les phases de formation technique des coopérateurs, les services techniques municipaux, etc.)

Dans le modèle coopératif, le travail effectué directement par les habitants permet de supprimer (en tout ou partie) trois postes essentiels du modèle marchand : profit du marché, frais d’entreprise, coût technique de la main d’œuvre. Il en résulte une réduction des coûts de construction qui se situent entre 40% et 50%. Lors d’un chantier d’habitat coopératif, l’intervention ponctuelle et ajustée d’entreprises extérieures, n’est toutefois ni exclue, ni interdite a priori. D’une part, les propriétaires de bâtiments publics font appel aux entreprises de leur choix, pour satisfaire à leurs obligations de rénovation résidentielle des parties communes (cas de « l’autorecupero » à Rome). D’autre part, les ONG qui assurent l’accompagnement technique des chantiers coopératifs, font appel aux entreprises du secteur privé à des moments clés du chantier et plus précisément au regard des évolutions de la « courbe de l’enthousiasme » des coopérateurs.


encadré 1 modèle coopératif

Finance éthique

Si elles mobilisent leurs forces propres, issues pour l’essentiel du projet coopératif qui fonde leur démarche, les coopératives d’habitants n’en sont pas moins confrontées à la question du « capital réel » ou financier. Tout projet coopératif immobilier, même sur le mode de l’auto-construction ou de l’auto-récupération résidentielles, nécessite le recours à l’emprunt de capitaux pour l’acquisition du foncier (dans le cas d’une construction neuve), l’achat de matériaux et d’outillages, la souscription à des assurances contre le risque d’accident, le paiement d’honoraires à des architectes, etc. En réponse, l’économie coopérative cherche à tisser de nouvelles relations entre les populations insolvables et les établissements bancaires qui relèvent de la finance éthique ou solidaire. En s’adossant aux établissements bancaires qui relèvent de l’économie éthique, les coopératives d’habitants italiennes, argentines ou écossaises ont recours à des fonds de garantie municipaux ou régionaux, ainsi qu’aux services de banques éthiques (la Banca etica en Italie). Ces établissements bancaires, dont la création remonte pour certains au XIXème siècle, œuvrent à contre-courant de la logique financière dominante :

- le client coopérateur ne commence à rembourser son prêt qu’à partir du moment où l’immeuble a été (auto)construit ou (auto)réhabilité. Ce qui signifie que la banque éthique prend à sa charge le préfinancement durant le délai nécessaire à la réalisation de l’opération immobilière ;

- en second lieu, les taux d’intérêt (fixes) des prêts et les plans d’amortissement sont ajustés aux revenus des coopérateurs.

Toutefois, ce concept de finance éthique, ne rend pas totalement compte de l’intégralité de la valeur produite par le lien coopératif. Les normes comptables bancaires ou financières – mêmes éthiques – se révèlent inadaptées à la restitution de ce lien, car il est bien question ici de ressources, qui n’ont strictement aucune valeur en économie de marché. Leur apport se révèle déterminant dans le modèle de l’économie coopérative, tel que l’analyse D. Bolier, théoricien des biens communs, « aucun gouvernement, ni aucun marché ne sont en mesure de créer ce type de richesses, car elles reposent sur des relations sociales et morales enracinées dans le partage, la collaboration, la loyauté et la confiance (trust) entre les individus. Eléments intangibles qui ne sont pas quantifiables et qui, du moins du point de vue des économistes, sont présumés n’avoir aucune espèce de conséquence »[4]. On pourrait ajouter ici, ni aucune espèce de valeur.

Or l’enjeu ici consiste bien à agréger à la valeur comptable, financière d’un bien immobilier, les ressources qui sont issues de la « sociabilité primaire » (Mauss, 2001) et la valeur qui en découle. Il s’agit d’inventer un hybride comptable où coexistent valeur financière et ressources telles que la confiance en soi (self-esteem), la confiance dans les autres (trust), l’entraide mutuelle. On voit ici que la notion de valeur ne se réduit pas à la conception utilitariste et financière défendue par les tenants du tout-marché. Au final, l’ensemble de ces pratiques coopératives montrent que des populations fragilisées par le marché sont en mesure de s’auto-organiser et de produire des biens et de la valeur : « S’interroger sur les finalités ultimes de la vie économique (…) conduit à mesurer la réussite économique non plus exclusivement à l’aulne de critères tels que le PIB, les gains de productivité ou la capitalisation boursière, mais en recourant à des valeurs telles que la justice, l’égalité, la responsabilité à l’égard des générations futures[5] ».


tableau production comparée de valeur primaire

Régulation publique locale

Dernier principe de ce modèle coopératif en action, les coopératives d’habitants s’adossent à des formes clairement identifiées de régulation publique locale. Contrairement aux marchés financiarisés, l’économie coopérative ne se situe pas à l’extérieur de la cité. Et les collectivités publiques (notamment à l’échelle locale) constituent de ce point de vue, un acteur incontournable.

Les relations établies entre mouvements coopératifs et collectivités locales sont structurées par des enjeux de pouvoir. Ce dernier se distribue selon les modalités d’une coopération antagoniste. Cette dimension est significative pour les coopératives italiennes d’autorecupero, issues des anciens mouvements de squatters. C’est un rapport de forces évolutif, qui varie en intensité, selon les accommodements qui sont (ou non) trouvés entre élus, habitants mobilisés et mouvements coopératifs.

Dans certains cas et en réponse au vide étatique observé, comme en Italie ou en Argentine, des mouvements de défense du droit au logement se sont mobilisés, afin de redonner du sens à la notion abstraite de « droit au logement ». Les collectivités territoriales ne sont intervenues que dans un second temps (à Rome, par exemple), pour légitimer ces pratiques contestataires.

Ailleurs, des collectivités territoriales (régions, villes), elles-mêmes en relation étroite avec des réseaux associatifs militants et des ONG spécialisées, ont repris l’initiative et pris part à cet intense travail de réinvention sociale : coopératives d’auto-construction en Italie, Argentine, Ecosse, Etats-Unis, etc. Les collectivités locales concernées et leurs services techniques sont ainsi interpellés pour changer leur vision du monde et transformer leurs méthodes de travail.

Dans des villes italiennes (Rome, Turin, Milan, Pérouse, Ravenne), on observe une transformation du rôle des services techniques municipaux dans leurs relations aux coopérateurs. D’un rôle classique d’instructeur ex-ante du permis de construire, puis de vérificateur de la conformité des travaux ex-post, ils deviennent le service en charge du suivi d’un continuum à la fois immobilier, financier et humain. La relation entre propriétaires et locataires se transforme. Asymétrique dans une économie de marché, cette relation change de nature avec la coopérative d’habitants : elle devient un acteur collectif qui s’adresse à un propriétaire public (ou privé). La forte dimension multiethnique dans certaines coopératives d’auto-construction exige aussi des responsables politiques une implication et un travail politique à destination des populations locales. L’enjeu est la capacité des décideurs locaux à réguler les réactions locales, y compris hostiles, à l’occasion du dépassement du réflexe « NIMBYiste[6] ».

Conclusion

Au final, les coopératives d’habitants sont-elles en capacité de renouveler les cadres de production de l’habitat, dans le sens d’une meilleure prise en compte du social ? Il s’agit évidemment d’éviter de tomber dans la douce utopie.

Face à l’engouement suscité par la réussite de leur entreprise coopérative entamée en 1844, les pionniers de Rochdale, tisseurs de l’industrie du coton de la banlieue de Manchester, n’étaient pas dupes : « Il ne faut pas s’y tromper (disaient-ils), nombre d’établissements en Angleterre, comme partout, prennent aujourd’hui le nom de coopératifs, sans le mériter en aucune façon » (Holyoake G-J, 1890). En d’autres termes, il ne suffit pas d’afficher le terme coopérative au fronton d’un bâtiment pour prétendre éradiquer toute forme de conflit inhérent aux relations sociales et réguler des intérêts par nature antagonistes. Dans le même temps, les coopératives d’habitants opèrent à la manière d’un contre-pouvoir. Elles nous donnent à voir un mode fructueux de mobilisation et de production de tout un ensemble de valeurs définanciarisées (Orléan, 2011). De la même façon, elles remettent en question « la présomption que les individus ne savent pas s’organiser eux-mêmes et auront toujours besoin d’être organisés par des autorités externes (Ostrom, 2010), soit par les firmes (le marché), soit par les agences gouvernementales (l’Etat). A cet effet, elles établissent de nouvelles normes partagées qui permettent d’inverser, avec succès, une logique reposant uniquement sur la rentabilité financière. Les coopératives d’habitants constituent des sortes d’arrangements. La « République des coopératives », utopie politique imaginée par Charles Gide à la fin du XIX ième siècle, reste toutefois à mettre en pratique. Pour autant, il nous semble que les coopératives d’habitants – en tant que petites mécaniques sociales de haute précision – à leur mesure – c’est-à-dire en redonnant toute leur dignité à des populations mises hors-jeu par la logique de marché, peuvent y contribuer.


encadré 2 une définition des coopératives d'habitants

Bibliographie

Bollier D., 2003, « Rediscovering our Common wealth. », Oregon Humanities
Holyoake G.-J., 1890, L’histoire des équitables pionniers de Rochdale, Guise, bureau du journal « le Devoir », 1890, 111p.
Laville J-L, Cattani A.D. (dir.), 2005, Dictionnaire de l’autre économiem Paris, Desclée de Brouwer, 564p.
Maury Y., 2011, « Les coopératives d’habitants. Méthodes, Pratiques et Formes d’un autre habitat populaire » dans Maury Y, Les coopératives d’habitants, 2nde édition, Bruxelles, Bruylan, 496p.
Mauss M., 1923-1924, « Essai sur le don, forme et raison de l’échange dans les sociétés archaïques », l’Année Sociologique, rééd. Dans Mauss M., 2001, Sociologie et anthropologie, Paris, PUF, 481p.
Orléans A., 2011, « Il faut dé financiariser l’économie », 6 décembre, Le Monde
Rawls J. 2003, La justice comme équité, Paris, La découverte, p.193
Ostrom E., 2010, Gouvernance des biens communs – Pour une nouvelle approche des ressources naturelles, Bruxelles, De Boeck, 301p.

Films documentaires sur les coopératives d’habitants : http://uncoopsnews.org/?p=515

  • « La bocca della verita » (coopératives d’habitants à Rome. 2011)
  • « L’art de refaire son intérieur » (Londres.2011)
  • « Bon Pastor, un éco quartier à démolir ? » (Barcelone. 2012)

[1] Avec le soutien de la région Rhône Alpes, de l’agence d’urbanisme du Grand Lyon, des grands ateliers de l’Isle d’Abeau et de la direction de la formation continue de l’ENTPE, ont été réalisés en 2011 et 2012 trois films documentaires sur l’habitat coopératif en Europe. (Barcelone, Rome et Londres). Ces trois films ont été mis en ligne en libre accès sur le site des Nations Unies (2012-International Year of Cooperatives-)

Voir : http://uncoopsnews.org et http://www.youtube.com/user/uncoopsyear.

[2] Autant de ressources qui n’ont d’ailleurs strictement aucune valeur dans l’économie financiarisée.
[3] Disqualifier, de l’anglais « disqualify ». L’image renvoie par exemple dans le contexte d’une épreuve sportive, à l’élimination définitive et irrémédiable d’un concurrent, en raison d’une faute grave (dopage, tricherie…)
[4] David Bollier. « Rediscovering our Common wealth. » Oregon Humanities. 2003.
[5] Maréchal, J-P., p 76 dans Laville J-L, Cattani A.D.(dir.), 2005, Dictionnaire de l’autre économiem Paris, Desclée de Brouwer, 564p
[6] “Not in my backyard”

Liste des articles d’études foncières.